Une copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Il n'existe aucune exception. En revanche, une copropriété peut vouloir gérer elle-même l'immeuble, par souci d'économie par exemple. La gestion passera alors par un syndic non professionnel, également appelé syndic bénévole. Un choix judicieux dans certains cas, à condition de respecter les règles et de connaître les limites du dispositif ! Comment gérer une copropriété sans syndic professionnel ? Comment fonctionne la désignation du syndic non professionnel des copropriétaires ? Suivez le guide !
Peut-on gérer une copropriété sans syndic ?
La réponse est claire : c’est non ! L’absence de syndic de copropriété n’est pas autorisée. En revanche, les copropriétaires peuvent faire le choix d’un syndic non professionnel et assurer eux-mêmes la gestion de l’immeuble.
Rappel des règles générales sur le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété a différentes missions à accomplir tout au long de l’année :
- faire respecter le règlement de copropriété ;
- convoquer les assemblées générales et exécuter les décisions qui y sont prises ;
- administrer et pourvoir à la conservation de l'immeuble, notamment en s'occupant des travaux et en procédant aux recouvrements des charges ;
- souscrire un contrat d'assurance multirisque immeuble ;
- établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- procéder à l'immatriculation de la copropriété ;
- établir et faire voter le budget prévisionnel ;
- constituer des provisions pour travaux ;
- ouvrir un compte bancaire séparé ;
- représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils (signature d'un contrat, relations avec les banques, les notaires, etc.) et dans les actions en justice.
Dans quels cas une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ?
Le syndic de copropriété bénévole a les mêmes devoirs et obligations qu'un syndic professionnel. Avant de vous lancer, il faut soigneusement évaluer la complexité de votre copropriété et la charge de travail que représente sa gestion.
Gérez une petite copropriété
Les syndics bénévoles gèrent essentiellement des petites copropriétés de moins de 10 lots. Au-delà, le travail s’avère très important. Les copropriétés de plus de 10 lots et dont le budget annuel dépasse 15 000 € ont notamment des obligations en matière de comptabilité, difficiles à prendre en charge par un syndic bénévole.
Gérez une copropriété saine
La copropriété doit être saine : elle ne doit pas crouler sous les dettes à cause de mauvais payeurs et ne doit pas avoir de contentieux. Mieux vaut éviter également de vous lancer dans un syndic bénévole si l'immeuble fait l'objet de procédures en cours ou de problèmes de malfaçons suite à des travaux.
Quelles sont les alternatives à un syndic professionnel ?
Syndic de copropriété coopératif ou bénévole : deux solutions existent pour remplacer le syndic professionnel dans une copropriété.
Quel est le fonctionnement d'un syndic coopératif ?
Dans le cadre d’un syndic coopératif en copropriété, le conseil syndical se compose de plusieurs copropriétaires qui se partagent les missions. Cette solution présente deux avantages majeures :
- une meilleure répartition des tâches ;
- une plus grande transparence.
Comment fonctionne un syndic bénévole ?
Avec le syndic de copropriété bénévole, contrairement au syndic coopératif, un seul copropriétaire assure la gestion des parties communes de l’immeuble.
Les missions du syndic bénévole ou coopératif sont exactement les mêmes que celles du syndic professionnel : il est avant tout le mandataire de la copropriété pour gérer l'immeuble. Il doit, à cet effet, respecter les règles de copropriété de la loi du 10 juillet 1965.
Dans le cadre de l'exercice de ses fonctions, le syndic bénévole engage sa responsabilité à l'égard de chaque copropriétaire mais aussi vis-à-vis de la copropriété et des tiers, tant du point de vue civil que pénal.
Bon à savoir : Il est fortement recommandé de souscrire une garantie complémentaire dans le contrat d'assurance multirisque immeuble pour couvrir la responsabilité du syndic bénévole.
Le syndic bénévole peut être attaqué par la copropriété devant le tribunal en cas de fautes dans l'exercice de ses fonctions qui auraient entraîné un préjudice à la copropriété.
Comment établir une autogestion de la copropriété ?
Voici les différentes étapes à suivre pour mettre en place un syndic de copropriété non professionnel… et bien mesurer les risques de ce choix et les conséquences d’une mauvaise gestion.
Se renseigner sur les conditions pour être syndic bénévole
Le syndic bénévole peut être toute personne physique ou morale choisie parmi les membres de la copropriété. Toutefois, le règlement de copropriété peut apporter une restriction géographique. Par exemple : limiter le choix du syndic à une personne copropriétaire habitant dans le département ou la ville où se situe la copropriété.
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'a pas besoin d'être titulaire d'une carte professionnelle. La loi du 2 janvier 1970 concernant les activités de gestion d'immeuble ne s’applique pas au syndic bénévole. Aucun diplôme, qualification ou formation n’est requis.
Néanmoins, si vous voulez vous présenter comme syndic bénévole, mieux vaut connaître les principales règles juridiques liées à la copropriété et disposer de quelques notions en matière de travaux et de comptabilité.
Le travail de syndic bénévole n'est pas anodin. Il demande du temps et de la disponibilité. Dans certaines copropriétés, il se montre difficilement conciliable avec un travail à temps plein.
Évaluer la pertinence d'une gestion sans syndic professionnel
Le syndic bénévole coûte moins cher qu'un syndic professionnel.
Le copropriétaire désigné pour cette mission peut néanmoins demander un remboursement de ses frais et débours (déplacements, téléphone, courriers...) voire exceptionnellement une rémunération pour certains de ses services (demande de devis pour les travaux dans le bien immobilier, suivi de chantier, etc.). Mais cette rémunération restera largement inférieure aux honoraires d'un syndic professionnel.
Autre atout : le syndic bénévole réside la plupart du temps sur place et se trouve au cœur des problèmes à régler. Il est donc plus réactif : pas besoin d'attendre la réponse ou le déplacement du syndic professionnel pour effectuer des démarches, par exemple.
Enfin, le syndic bénévole étant lui-même copropriétaire, il s'implique davantage qu'un syndic professionnel étranger à la copropriété.
Néanmoins, faire le choix du syndic bénévole présente parfois des limites.
Par définition, le syndic bénévole n’est pas un professionnel et ne dispose pas d’une équipe de professionnels à ses côtés. Il risque donc de se trouver en difficulté avec la réglementation.
Le syndic bénévole risque aussi de gérer l'immeuble de façon à servir ses propres intérêts, au détriment des autres copropriétaires d’un lot du bien immobilier.
Enfin, en cas d’absence ou d’indisponibilité, la copropriété peut souffrir d’un manque de gestion.
Proposer sa candidature de syndic bénévole en assemblée générale
Comme pour le syndic professionnel, le choix d'un syndic bénévole se vote en assemblée générale.
Si vous souhaitez vous porter candidat, il faut que votre demande soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale amenée à voter sur ce sujet.
Pour cela, envoyez au syndic en place une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez y demander l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG d'une résolution concernant votre nomination en tant que syndic bénévole. L'envoi des convocations doit se faire au moins 21 jours avant la tenue de l’AG.
Bon à savoir : Comme le syndic est bénévole, cela ne nécessite pas de signer un contrat, ni d'établir d'honoraires.
Le vote se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le vote doit également porter sur la durée du mandat du syndic.
En conclusion, « rien ne sert de courir, il faut partir à point ». Ne vous précipitez pas au moment de prendre une décision majeure pour votre immeuble. Prenez le temps de peser le pour et le contre et mesurez l’importance du rôle du syndic de copropriété. Ne vous appuyez pas uniquement sur l’économie potentielle réalisée en l’absence de syndic de copropriété professionnel pour décider : il en va de la bonne gestion – et de l’avenir – de votre copropriété.