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La mise en concurrence des syndics est une obligation légale pour les copropriétés dotées d'un conseil syndical. Cette procédure, encadrée par la loi Alur et assouplie par la loi Macron, vise à garantir une gestion transparente et compétitive des immeubles. Découvrez les critères de sélection, le cadre juridique, la procédure à suivre et les conséquences du non-respect de cette obligation.
Quels sont les critères de sélection d'un syndic ?
Le choix d'un syndic repose sur plusieurs critères, notamment :
- la qualité des services proposés ;
- les honoraires ;
- la capacité à gérer efficacement la copropriété.
Les copropriétaires et le conseil syndical doivent comparer les contrats de plusieurs syndics pour prendre une décision éclairée.
Le contrat-type, institué par la loi Alur, facilite cette comparaison en standardisant les prestations et les honoraires. La gestion de l’immeuble est ensuite confiée à un syndic désigné selon les règles de majorité en vigueur.
À quel moment envisager la mise en concurrence ?
La mise en concurrence des syndics est une obligation légale au moment de désigner un nouveau syndic, que ce soit :
- après une révocation de l’ancien ;
- après un défaut de renouvellement ;
- ou lors de l’expiration du mandat. Cette procédure, organisée par le conseil syndical, doit être effectuée avant chaque assemblée générale où les copropriétaires votent à la majorité pour choisir le syndic.
Objectif : comparer les contrats, les tarifs et les compétences des syndics.
En l’absence de mise en concurrence, la désignation pourrait être contestée en justice, avec au final la possible remise en cause de la validité du contrat.
Il s’agit donc d’une démarche essentielle pour protéger les intérêts de la copropriété et assurer une gestion transparente et efficace.
Le cadre juridique de la mise en concurrence
Les dispositions de la loi Alur
La loi Alur, promulguée en 2014, a instauré l'obligation de mise en concurrence des syndics pour les copropriétés dotées d'un conseil syndical. Cette obligation a été assouplie par la loi Macron en 2015 : la mise en concurrence doit depuis se faire tous les trois ans.
Le contrat-type institué par ces dispositions prévoit une présentation :
- des prestations de base, avec les honoraires de gestion courante ;
- des prestations donnant lieu à des honoraires supplémentaires.
Bon à savoir : La mise en concurrence imposée au conseil syndical figure désormais à l'alinéa 3 de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Le champ d'application de l'obligation
L'obligation de mise en concurrence s'applique uniquement aux copropriétés disposant d'un conseil syndical.
Les petites copropriétés (5 lots au plus) ne sont pas obligées d’en constituer un (article 41-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété). Cependant, même en l'absence de conseil syndical, un copropriétaire peut proposer l'examen de plusieurs contrats lors de l'assemblée générale.
Le conseil syndical est dispensé de mise en concurrence si l'assemblée générale annuelle qui précède celle qui doit se prononcer sur la désignation du syndic après mise en concurrence obligatoire a décidé d'y déroger par vote à la majorité absolue. La question de dispense de mise en concurrence est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
La procédure de mise en concurrence
L'analyse comparative des contrats
Cette procédure, encadrée par la loi Alur, prévoit que le conseil syndical doit procéder à la mise en place d'une consultation approfondie des syndics professionnels.
Le conseil syndical est chargé de comparer les contrats de plusieurs syndics. Une tâche essentielle pour garantir une gestion efficace de la copropriété !
Pour simplifier l’analyse comparative lors de cette mise en concurrence, l'ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit une fiche d'information qui doit accompagner le projet de contrat. Son contenu a été fixé par un arrêté du 30 juillet 2021. Les informations standards qui y figurent aident à mieux identifier les offres et les propositions de chaque syndic.
La présentation en assemblée générale
Les résultats de la mise en concurrence sont présentés lors de l'assemblée générale de copropriétaires.
Le conseil syndical peut émettre un avis écrit sur les différents contrats, à joindre à la convocation à l'assemblée générale, accompagné des projets de contrat des syndics en compétition. Cet avis, bien que non obligatoire, aide les autres copropriétaires à prendre une décision.
Les conséquences du non-respect de l'obligation
Les sanctions encourues
Le non-respect de l'obligation de mise en concurrence risque d’entraîner des actions en nullité de la désignation du syndic. Cependant, la jurisprudence a établi que l'absence de mise en concurrence ne rend pas automatiquement nulle la désignation du syndic, en l’occurrence lorsque la désignation s’est faite en assemblée générale. (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269).
La Cour de cassation a aussi précisé dans plusieurs ordonnances que seule une dispense explicite, validée en assemblée générale, peut justifier l'absence de mise en concurrence. Ces avis visent à protéger les intérêts des copropriétaires. En effet, un manquement risque de nuire au service rendu aux copropriétaires. C’est pourquoi le syndic doit proposer une solution transparente en termes de prix et de prestations.
Les recours possibles
En cas de non-respect de l'obligation d’information du syndic, les copropriétaires peuvent agir en justice. La loi prévoit des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas les délais lors d'un changement de syndic (article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019).
Enfin, le syndic désigné par l'assemblée générale est lié par un contrat avec la copropriété. En cas de manquement à ses obligations, les copropriétaires représentés par le conseil syndical peuvent décider d’une action en nullité, voire d’aller en justice.
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En conclusion, la mise en concurrence des syndics, encadrée par la loi Alur et assouplie par la loi Macron, est une obligation légale qui contribue à une gestion transparente des copropriétés. Le conseil syndical et les copropriétaires doivent comparer les contrats des syndics avant l’assemblée générale, où un vote à la majorité permet la désignation du syndic. Cette procédure vise à préserver les intérêts des copropriétaires et à assurer un pilotage efficace de l’immeuble.