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Les copropriétaires minoritaires d’un immeuble peuvent empêcher l’adoption de décisions importantes pour la copropriété. Dans certains cas, ils se rendent coupables d’abus de minorité. Explications.
La caractérisation de l'abus de minorité
L’abus de minorité, opposé à l’abus de majorité, est plus rare… mais bien réel ! Il est important pour les copropriétaires d’un immeuble de connaître ce sujet et d’envisager les recours si nécessaire.
La définition juridique de l'abus
Si l'abus de majorité parle à chacun, l'abus de minorité est bien plus méconnu. Comme son pendant majoritaire, l'abus de minorité est une construction jurisprudentielle.
Il s'agit, pour la minorité, d'abuser de ses droits :
- soit sans profit pour elle-même et dans l'intention de nuire ;
- soit dans un but autre que celui pour lequel le droit lui est concédé (Cour d'appel de Paris, 14 mai 1966).
Les critères d'identification
Pour qu'il y ait un abus de minorité, le ou les copropriétaires minoritaires doivent s'opposer systématiquement au vote (ou s'abstenir de voter) des résolutions proposées lors de l'assemblée générale de la copropriété, au détriment de l'intérêt commun.
Cette obstruction peut avoir pour objectif de faire prévaloir les intérêts de la minorité sur ceux de la majorité.
Il faut donc que l'opposition ait un impact, par exemple avec une minorité de blocage.
Exemple : l'abus de minorité peut se caractériser par un refus de voter des travaux importants de structure de l'immeuble, sans cesse repoussés à cause du blocage des minoritaires, bien que nécessaires à la sécurité des occupants.
La distinction avec l'abus de majorité
L’abus de majorité se caractérise par le vote de décisions contraires à l’intérêt collectif au sein de la copropriété. Contrairement à l’abus de minorité, l’abus de majorité vise à servir les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.
Les manifestations concrètes en copropriété
L’abus de minorité se manifeste par une intention de nuire au reste de la copropriété. Cela entraîne un impact direct sur la gestion.
Les situations typiques d'abus
Les copropriétaires minoritaires peuvent empêcher le vote d’une décision importante, notamment des travaux nécessaires. Par exemple, pour faire obstacle, ils sont susceptibles de voter contre ou de s’abstenir de voter des résolutions. Dans le cadre du vote à l’unanimité au sein de la copropriété, une seule voix peut empêcher la validation du vote.
L’abus de minorité survient lorsque les résolutions servent l’intérêt général sans nuire à la minorité.
Les impacts sur la gestion
L’abus de minorité a une véritable incidence sur une copropriété. Le syndic de copropriété ne peut pas faire valider les résolutions par les copropriétaires en assemblée générale.
Répartition des charges, travaux divers, projet d’achat ou de vente, modification du règlement de copropriété,.... L’abus de minorité peut bloquer différentes décisions concernant le bien immobilier collectif.
Cela peut aussi nuire aux propriétaires ayant signé un bail de location. L’abus de minorité impacte toute la copropriété : en refusant des travaux d’amélioration, le blocage peut rendre la résidence moins attractive et réduire sa performance locative.
Les conditions de qualification de l'abus
L’abus de minorité en copropriété n’est pas toujours simple à prouver par le syndic de copropriété. Toutefois, la jurisprudence permet d’accompagner le syndic pour déterminer si un propriétaire de logement dans la copropriété peut être accusé d’abus.
Les éléments constitutifs requis
Pour qualifier un abus de minorité dans un bien immobilier collectif, le syndic doit établir que le vote d’un propriétaire est orienté par un désir de nuire aux autres (un locataire ou un autre propriétaire de l’immeuble). Il doit aussi s’assurer que le vote contre un projet ne sert pas les intérêts du propriétaire, ce qui peut s’avérer difficile à prouver.
La charge de la preuve
Il revient au syndic de copropriété de prouver que certains propriétaires sont responsables d’un abus de minorité et mettent tout en œuvre pour empêcher un projet de se mettre en place (travaux, construction, renvoi du gardien de la résidence, etc.).
Les critères jurisprudentiels
La jurisprudence admet rarement l’abus de minorité lorsque les copropriétaires minoritaires s’opposent de manière systématique aux décisions favorables à l’immeuble et aux autres copropriétaires.
Les moyens d'action et les sanctions
Lorsque le syndic de copropriété ou le syndicat des copropriétaires d’une résidence souhaitent se retourner contre les propriétaires incriminés, le recours judiciaire est à envisager.
Les recours judiciaires possibles
Hors la voie amiable, une seule solution : saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble d'un contentieux en contestation d'assemblée générale.
En tant que copropriétaire, il convient d'attendre la réception du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Une fois que vous l'avez reçu, vous devrez assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de l'assemblée ou de la résolution litigieuse. Vous pouvez agir conjointement avec d'autres copropriétaires.
Remarque : la preuve de l'abus de minorité vous incombe en tant que demandeur. Il vous faudra démontrer que le blocage de la résolution a lieu en raison d'intérêts particuliers contraires à l'intérêt général ou dans l'intention de nuire.
Une telle action doit nécessairement intervenir suivant un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal d'assemblée générale sous peine de forclusion (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Les solutions juridiques applicables
Le juge pourra prononcer la nullité soit de la résolution votée, soit de l'assemblée générale, selon les faits et la demande qui lui sont présentés. Le ou les requérants pourront réclamer des dommages et intérêts en fonction du préjudice subi, ainsi que le remboursement des frais de justice.
La résolution pourra être alors représentée au vote lors d'une assemblée générale postérieure.
Bon à savoir : l'intervention d'un avocat est nécessaire pour porter la demande devant le tribunal. À défaut d'avocat, il vous est possible de rencontrer un professionnel du droit via le système de permanences d'accès au droit.
En conclusion, s’il est rare, l’abus de minorité en copropriété provoque un véritable impact sur la prise de décision en assemblée générale. Travaux, gestion de la copropriété,… Certains propriétaires s’opposent à la mise en place d’un projet ou s’abstiennent pour nuire aux autres propriétaires de la résidence. Des recours en justice sont à envisager pour sanctionner les propriétaires incriminés et demander des dommages et intérêts.