Thinkstock
Le règlement de copropriété d'un immeuble doit comporter un certain nombre d'éléments, parmi lesquels figure l'état descriptif de division.
De quoi s'agit-il exactement ? Le point sur la question.
État descriptif de division : définition
L'état descriptif de division est un document technique établi par un géomètre expert, et qui opère la division d'un d'immeuble en lots. Il attribue un numéro à chaque lot.
Selon les termes de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 (n° 55-1350), il peut être contenu :
- dans un acte spécialement dressé à cet effet ;
- dans un règlement de copropriété ;
- dans un cahier des charges concernant l'organisation de la gestion collective ;
- dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.
Bon à savoir : selon l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tout acte de vente ou translatif de propriété mentionne expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a pris connaissance de l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Caractéristiques de l'état descriptif de division
Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble qu'il décrit.
Il détaille, avec le règlement de copropriété, le plan des parties communes et celui des parties privatives.
Il est cité par les articles 2 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en tant qu'annexe du règlement de copropriété.
Il est précisé à cet égard que :
« si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division (...) il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres ».
Ainsi, il identifie et désigne les lots :
- numéro du lot ;
- situation du lot (bâtiment, étage, etc) ;
- dénomination ;
- accès, etc.
Il détaille les parties privatives pièce par pièce et fixe la quote-part qui y correspond dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.
Bon à savoir : en cas de perte de ce document, ou si par extraordinaire il ne vous a pas été remis, vous pouvez en demander une copie au Syndic de l'immeuble (article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Valeur juridique de l'état descriptif de décision
Tout dépend des circonstances et de la présence, ou non, d'un règlement de copropriété.
La jurisprudence est incertaine. Elle confère parfois une valeur contractuelle à ce document, parfois non.
Exemple : l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel. Il ne prévaut pas sur le règlement de copropriété (Cass. Civ. 3, 8 juillet 1992, Bull. civ. 3, n° 241). Dans le même sens, la publication d'un nouvel état descriptif de division ne remet pas en cause les stipulations contractuelles du règlement de copropriété (Cass. civ. 3, 7 septembre 2011, Bull. Civ. III, n° 141).
On peut donc en conclure que le règlement de copropriété prévaut sur l'état descriptif de division.
Une décision le met pourtant à égalité avec le règlement de copropriété en réputant qu'il s'agit d'une « convention entre copropriétaires » (Cass. Civ. 3, 15 mai 1973, Bull. Civ. III, n° 341). La Cour de cassation a également jugé que l'état descriptif de division, inclus ou non dans le règlement de copropriété, était un document contractuel (Cass. Civ. 3, 17 mars 1976, D. 1977, 688).
En tout état de cause, l'état descriptif de division est un indicateur important. Lorsqu'il n'est pas contesté par les parties, ou en l'absence de règlement de copropriété, il peut servir de preuve pour la détermination de l'usage d'un lot (Cass. Civ. 3, 20 mai 2008, D. 2008, 2840, Cass. Civ. 3, 24 mars 1981, JCP 1983, II, 20063).
Bon à savoir : même intégré dans le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ne crée pas d'obligations ou d'interdiction directe à l'encontre des copropriétaires (CA Paris, 5 juillet 1995, Loyers et copropriété 1995, n° 534).
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour pouvoir écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
Modification de l'état descriptif de division
Lorsqu'une partie commune est vendue et qu'elle devient une partie privative, ou en cas de changement de destination d'un lot, l'état descriptif de division doit être modifié, tout comme le règlement de copropriété.
Sauf exception, la question doit être portée à l'ordre d'une jour d'une assemblée générale de la copropriété.
Pour ce faire, le projet de résolution devra être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de l'immeuble, bien avant la tenue de l'assemblée générale. En effet, celui-ci doit avoir matériellement le temps de l'insérer à la convocation adressée aux copropriétaires de l'immeuble (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
La majorité de vote auquel est soumise la question dépend du projet engendrant la modification (travaux, vente, etc). Les frais de modification (intervention du géomètre expert et publication au service de la publicité foncière pour opposabilité) sont le plus souvent à la charge du demandeur.
Bon à savoir : Il a été jugé que lorsque la modification de l'état descriptif de division résultait d'une décision d'assemblée générale, elle n'avait pas à être soumise à nouveau à une autre Assemblée générale. Elle n'est en effet alors que la conséquence de la première décision entérinée (CA - Paris, 24 novembre 1999, RDI 2000, 88).
Article