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Le règlement de copropriété d'un immeuble doit comporter un état descriptif de division (EDD). L'EDD structure l'organisation d'un immeuble en lots, définissant les parties privatives et communes, ainsi que les quotes-parts de chaque copropriétaire. Souvent annexé au règlement de copropriété, il joue un rôle clé dans la vie quotidienne des copropriétaires. Voici un guide complet sur la question.
Les composants essentiels de l'état descriptif de division
Identification précise des lots de copropriété
L'état descriptif de division est un document technique établi par un géomètre expert. Il opère la division d'un immeuble en lots. L’EDD :
- attribue un numéro à chaque lot de copropriété, qu'il s'agisse d'un appartement, d'un local commercial ou d'un parking ;
- précise la situation du lot (bâtiment, étage, etc.) ;
- fixe sa dénomination et son accès.
Il détaille les parties privatives pièce par pièce et fixe la quote-part qui y correspond dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.
Bon à savoir : En cas de perte de ce document, ou s’il ne vous a pas été remis, vous pouvez en demander une copie au syndic de l'immeuble (article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Selon les termes de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 (n° 55-1350), il peut être contenu :
- dans un acte spécialement dressé à cet effet ;
- dans un règlement de copropriété ;
- dans un cahier des charges concernant l'organisation de la gestion collective ;
- dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Description détaillée des parties communes
L'EDD décrit les parties communes de l'immeuble, telles que les escaliers, les couloirs ou les espaces verts. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble qu'il décrit. La description des parties communes permet également de clarifier les responsabilités de chacun en matière d'entretien et de réparation.
Il est précisé à cet égard que :
« si le règlement de copropriété comprend un état descriptif de division (...) il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières au règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres ».
Répartition des tantièmes et quotes-parts
Les tantièmes représentent la fraction de copropriété détenue par chaque propriétaire de lot dans l'immeuble. L'EDD fixe la quote-part de chaque lot dans la propriété indivise du sol et des parties communes. Cette répartition détermine les charges de copropriété et les droits de vote en assemblée générale. Exemple, si un appartement dispose d'une quote-part de 5 %, son propriétaire devra contribuer à hauteur de 5 % aux charges communes. Une erreur dans cette répartition peut entraîner des litiges entre copropriétaires.
Les procédures de modification
Distinction entre EDD et règlement de copropriété
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété sont deux documents distincts mais complémentaires.
L'EDD décrit les lots et leurs caractéristiques, alors que le règlement fixe les règles de vie commune. La Cour de cassation a rappelé que le règlement prévaut sur l'EDD en cas de contradiction (Cass. Civ. 3, 8 juillet 1992).
Conditions requises pour modifier l'EDD
La modification de l'état descriptif de division s’impose en cas de transformation d'une partie commune en partie privative ou de changement de destination d'un lot. Cette modification doit être approuvée par l'AG, avec une règle de majorité qui dépend de la nature du projet.
Modification du règlement de copropriété : cas et modalités
Toute modification de l'EDD entraîne une mise à jour du règlement de copropriété, pour éviter les contentieux, notamment en cas de désaccord sur la répartition des quotes-parts ou sur l'usage d'un lot. Le syndic doit informer les copropriétaires et organiser un vote en assemblée générale.
Bon à savoir : Il a été jugé que, si la modification de l'état descriptif de division résultait d'une décision de l’AG, elle n'avait pas à être soumise à nouveau à une autre AG (CA - Paris, 24 novembre 1999, RDI 2000, 88).
Frais de mutation Lire l'article
Rôle du syndic et du notaire
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire, dans un espace en ligne sécurisé, le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés (décret n° 2019-502).
De son côté, le notaire intervient pour publier les modifications au service de la publicité foncière, assurant ainsi leur opposabilité aux tiers.
Impact sur les copropriétaires et majorités requises
Les modifications de l'EDD peuvent entraîner un impact significatif sur les droits et obligations des copropriétaires. Lorsqu'une partie commune est vendue et qu'elle devient une partie privative, ou en cas de changement de destination d'un lot, l'état descriptif de division doit être modifié, tout comme le règlement de copropriété. Sauf exception, la question doit être portée à l'ordre du jour d'une assemblée générale de la copropriété.
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour pouvoir écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
Les enjeux juridiques et pratiques
Coûts et implications financières des modifications
Les frais de modification de l'EDD comprennent :
- l'intervention d'un géomètre expert ;
- la publication au service de la publicité foncière ;
- les honoraires du notaire.
Ces coûts sont généralement supportés par le copropriétaire à l'origine de la demande.
Conséquences en cas d'erreurs ou d'imprécisions
Une erreur peut entraîner des litiges entre copropriétaires. Une mauvaise répartition des quotes-parts peut fausser le calcul des charges. En cas de litige, la Cour de cassation peut être saisie pour trancher (Cass. Civ. 3, 20 mai 2008).
Bon à savoir : selon l'article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tout acte de vente mentionne expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a pris connaissance de l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Contentieux liés aux modifications
La jurisprudence est incertaine : dans certains cas, elle confère une valeur contractuelle à ce document, dans d’autres elle l’assimile à une « convention entre copropriétaires » (arrêt de la Cour de cassation du 15 mai 1973).
En conclusion, l'état descriptif de division est un document fondamental pour la gestion d'une copropriété. Il définit les lots, les parties communes et les quotes-parts, et sert de référence en cas de litige. Sa modification nécessite l'approbation de l'assemblée générale et implique des frais significatifs.