Pour acheter ou pour vendre une copropriété, certaines expertises doivent être préalablement établies afin de déterminer les caractéristiques du logement.
En plus des parties habitées, les parties communes doivent impérativement faire l'objet de diagnostics visant à informer le copropriétaire occupant ou le futur acquéreur et à préserver la santé et la salubrité publique.
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.
Trois diagnostics sont obligatoires : le diagnostic amiante, le diagnostic plomb et le diagnostic technique de l'immeuble. Tous les détails dans notre astuce.
Parties communes de copropriété : le diagnostic amiante
Ce diagnostic porte sur les parties privatives, mais également sur les parties communes des copropriétés dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En effet, à partir de cette date, l'utilisation de l'amiante a été interdite.
Ainsi, pour les immeubles concernés, il est obligatoire de faire vérifier l'état des matériaux et produits pouvant enfermer de l'amiante. Le diagnostic amiante a plusieurs utilités :
- Il retrace toutes les recherches d'amiante effectuées ainsi que les éventuels travaux de mise en conformité.
- La fiche récapitulative de ce diagnostic doit être fournie au potentiel acheteur lors de la vente de votre copropriété. Elle doit obligatoirement être annexée au compromis de vente.
En fonction des conclusions du diagnostic, les démarches à suivre seront différentes :
- si aucune trace d'amiante n'a été détectée, le diagnostic vaut pour tout le temps ;
- en revanche, si de l'amiante a été décelée, un autre contrôle devra avoir lieu dans les 3 ans à compter du rapport.
Ce diagnostic est une source d'informations très importante pour le futur acquéreur, dorénavant protégé contre d'éventuels vices que le vendeur chercherait à lui cacher.
À noter : si le diagnostic n'est pas fourni avec le compromis de vente et que l'acheteur détecte la présence d'amiante, il peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir une diminution du prix de vente.
Diagnostic plomb : obligatoire pour les copropriétés anciennes
Le diagnostic plomb est obligatoire pour les copropriétés construites avant 1949. Inhalé à forte dose, le plomb peut être nocif.
Ainsi, pour tous les immeubles concernés, il a du être établi, par un diagnostiqueur, un constat de risque d'exposition au plomb (CREP), et ce depuis le 12 août 2008, au plus tard. Aujourd'hui, tous les immeubles visés doivent avoir été diagnostiqués.
Ici aussi, ce diagnostic occupe une place très importante :
- dans le cadre d'une location, le CREP doit être fourni en annexe au contrat de location ;
- dans le cadre d'une vente, il doit être inséré dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente.
À noter : lors de la promesse de vente ou du contrat de location, le constat doit être établi depuis moins d'un an s’il met en évidence la présence de plomb avec des concentrations supérieures aux taux réglementaires.
Futurs acquéreurs de copropriété : attention au diagnostic technique global
Les règles relatives au diagnostic technique global (DTG) des immeubles à usage total ou partiel d'habitation changent au 1er janvier 2017.
À noter : dans les vieux immeubles, il peut être indiqué de faire procéder au diagnostic état parasitaire.
Avant le 1er janvier 2017
Ce diagnostic concerne les copropriétés de plus de 15 ans : elles sont contraintes de l'effectuer si elles souhaitent mettre leur lot en vente.
En vertu de l'article L111-6-2 du Code de la construction, ce diagnostic se présente comme un « constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ». Concrètement, on y trouve des indications sur l’état de la toiture, des murs, des équipements communs, etc.
La réglementation du diagnostic technique impose également :
- que le dossier technique puisse être consulté par chaque potentiel acheteur d'un lot ;
- qu’il puisse être porté à la connaissance de l'acquéreur au moment de la 1ère vente suivant la mise en copropriété.
Ce diagnostic a une validité de 3 ans. Passé ce délai, un nouveau diagnostic devra être réalisé pour que la copropriété puisse être mise en vente.
Depuis le 1er janvier 2017
Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global devient obligatoire pour :
- la mise en copropriété des immeubles de plus de 10 ans ;
- les copropriétés faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité, lorsque l'administration demande au syndic de produire un DTG.
Par ailleurs, un vote doit être organisé par le syndicat des copropriétaires de tout immeuble concernant la réalisation ou non d'un diagnostic technique global. La décision doit être prise à la majorité simple.
Lorsqu'il est réalisé, ce diagnostic doit comprendre :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation du syndicat des copropriétaires par rapport aux obligations légales et réglementaires ;
- une analyse des améliorations possibles au niveau de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (voire un audit énergétique) ;
- une évaluation sommaire de la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et de leur coût.