Le stationnement en copropriété, un sujet complexe qui mêle droits individuels, gestion collective et cadre juridique. Que vous soyez propriétaire d’une place privative ou utilisateur d’un espace commun, il vous faut comprendre les règles qui régissent l’usage des parkings en copropriété ! Ce guide vous éclaire sur les aspects légaux, les responsabilités du syndic et les bonnes pratiques pour éviter les conflits.
Le cadre juridique du stationnement en copropriété
Le statut des différentes places de parking
En copropriété, les parkings se divisent en deux catégories principales :
- les places privatives ;
- les espaces communs.
Une place privative est attribuée à un lot spécifique, souvent lié à un appartement. Son propriétaire dispose d’un droit d’usage exclusif. Ce type d’emplacement est cadastré et fait partie intégrante du patrimoine immobilier du copropriétaire.
À l’inverse, une place commune est un espace partagé entre tous les copropriétaires, avec une utilisation strictement encadrée par le règlement de copropriété. Dans certaines copropriétés, ces parkings sont à usage commun et offrent un droit d’usage temporaire, sans pour autant tenir lieu de propriété.
La loi distingue également les parkings selon leur localisation (en surface, en sous-sol) ou leur format (box, garage).
Bon à savoir : Depuis 2015, les nouvelles copropriétés doivent réserver au moins 5 % des espaces de stationnement aux véhicules des personnes handicapées. Ces emplacements sont prioritairement attribués aux résidents concernés, conformément à la loi.
Les règles définies par la copropriété
Le règlement de copropriété encadre l’usage des parkings au sein de l’immeuble. Il détaille les droits et obligations des copropriétaires, notamment en matière de travaux, d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ou de mise en place d’un local à vélos.
Ce règlement fixe également les conditions d’utilisation des espaces de stationnement, au quotidien ou en cas de vente. Il peut aussi préciser le type de travaux autorisés dans un box privatif (installation d’étagères ou de systèmes de sécurité).
Depuis la loi d’orientation des mobilités de 2019, les copropriétés ont la possibilité de voter à la majorité simple pour autoriser l’aménagement d’espaces sécurisés dédiés aux deux-roues. Cette clause apporte une meilleure gestion des parkings et répond aux besoins croissants en matière de mobilité douce.
L'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques est un sujet de plus en plus fréquent en copropriété. Des aides existent pour financer cette installation.
Les droits et obligations des copropriétaires en matière de stationnement
L'usage des places privatives : un droit soumis au règlement de copropriété
Chaque copropriétaire jouit d'un droit d'usage exclusif sur sa place de stationnement privative (parking, box, garage). Toutefois, ce droit est encadré par le règlement de copropriété qui régit la vie de l'immeuble. Il est impératif de respecter les règles établies, sous peine de sanctions. Par exemple, le règlement peut interdire l'utilisation d'un emplacement de parking pour stocker des objets encombrants ou pour effectuer des réparations de véhicules.
Chaque place de parking privative est associée à un numéro de cadastre. Lors de la vente d'un parking, le propriétaire vendeur doit fournir à l'acquéreur les diagnostics obligatoires. L'acheteur, nouveau copropriétaire, devra se conformer aux dispositions du règlement de copropriété concernant l'utilisation de son emplacement.
Astuce : Vérifiez si votre assurance habitation couvre les éventuels dommages causés à votre véhicule sur votre place de parking privative.
Important : Le règlement de copropriété peut autoriser ou interdire la location de places de parking privatives. Vérifiez cette clause avant de mettre votre emplacement en location.
La gestion du stationnement des visiteurs et des deux-roues : un enjeu pour la copropriété
Le stationnement des visiteurs et des deux-roues constitue souvent une source de tensions dans les copropriétés. Afin de faciliter la gestion de cet espace commun, il est recommandé d'établir des règles claires.
Concernant les deux-roues, les copropriétaires peuvent, s'ils le souhaitent, réaliser des travaux d'aménagement (installation de range-vélos, etc.) dans les espaces communs ou dédier des places aux scooters. Des décisions soumises au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, avec un vote à la majorité.
À noter : la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités facilite la possibilité de créer un local à vélos. L’assemblée générale vote à la majorité simple (de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ou de l'article 41-16 pour les petites copropriétés) l’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes. De même, si une personne procède à des travaux sur un parc de stationnement annexe à un ensemble d’habitations équipé de places de stationnement individuelles, elle doit le doter d’infrastructures permettant le stationnement des vélos.
La responsabilité du syndic
L'administration des zones de stationnement
Le syndic joue un rôle central dans la gestion des parkings. Il veille à l’application du règlement de copropriété, organise les votes en assemblée générale et gère les conflits liés à l’utilisation des espaces de stationnement.
En cas de vente d’une place, il doit informer les autres copropriétaires, indiquer le prix et les conditions de vente. Les autres copropriétaires disposent alors d’un droit de priorité de deux mois pour se porter acquéreurs.
L'entretien et la sécurité des parkings
Les charges de copropriété liées aux parkings incluent l’entretien, la conservation et les frais de gestion administrative.
Le syndic doit s’assurer que les parkings collectifs sont correctement assurés, en vérifiant les clauses du contrat d’assurance de l’immeuble.
Les parkings collectifs ouverts délimités par un marquage au sol sont des parties communes de l'immeuble et sont assurés par la copropriété. Il convient toutefois de se référer au règlement de copropriété. Les copropriétaires ont aussi la possibilité de demander une extension de garantie à leur assurance habitation (réponse ministérielle n° 390 : Journal officiel Sénat du 21 septembre 2017).
La gestion des situations conflictuelles
Le traitement des stationnements abusifs
Les stationnements abusifs nécessitent une gestion rigoureuse. Le syndic, en tant que représentant de la copropriété, a la responsabilité de faire respecter le règlement et la loi. Il doit rappeler aux copropriétaires les règles concernant l'utilisation des espaces communs et privatifs, notamment sur le stationnement des véhicules et l'entreposage d'objets.
En cas de non-respect de ces règles, le syndic peut mettre en œuvre des mesures de sanction, conformément aux dispositions du règlement de copropriété et de la loi. Ces mesures peuvent aller de simples rappels à l'ordre jusqu’à des actions en justice.
Si chaque copropriétaire dispose d'un droit d'usage privatif sur son lot (garage, box, emplacement de parking), ce droit reste limité par le règlement de copropriété et ne doit pas empiéter sur les espaces communs ni nuire aux autres copropriétaires.
Les procédures de résolution des litiges
En cas de litige concernant le stationnement, mieux vaut envisager une solution à l'amiable. Si la médiation échoue, une procédure judiciaire pourra être engagée. Mais avant tout, consultez le règlement de copropriété et sollicitez l’intervention du syndic.
En conclusion, le stationnement en copropriété est encadré par des règles strictes, définies par la loi et le règlement de copropriété. Les copropriétaires disposent de droits spécifiques sur leurs places privatives, mais doivent respecter les obligations liées à leur usage. Le syndic joue un rôle clé dans la gestion des parkings, l’entretien des espaces et la résolution des conflits.
Pour en savoir plus :
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- Toutes les infos sur les travaux autorisés dans la copropriété.