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Le ravalement de façade d'un immeuble en copropriété est une obligation légale. Il permet de contribuer à l'harmonie de l'environnement urbain et participe donc à la valorisation du patrimoine.
Bon à savoir : le 1er janvier 2017, certains travaux d'isolation thermique sont devenus obligatoires dans le cadre des travaux de ravalement « importants » (décret n° 2016-711 du 30 mai 2016). Cette mesure s'applique aux logements, bureaux, établissements d'enseignement, hôtels et bâtiments commerciaux, sur des façades constituées « à plus de 50 % » de « terre cuite, de béton, de ciment ou de métal » (décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, applicable depuis le 1er juillet 2017). Le texte prévoit cependant des dérogations : en cas de risque pour le bâtiment, de conflit avec la législation (droit de l'urbanisme, sites patrimoniaux remarquables, monuments historiques, etc.), de risque de dégradation de la qualité architecturale d’un bâtiment attesté par un architecte, et en cas de non-rentabilité économique.
Ravalement de façade : une obligation légale dans certaines communes
L'article L. 132-1 du Code de la construction et de l'habitation impose, à Paris et dans certaines communes figurant sur une liste établie par le préfet sur proposition ou après avis du conseil municipal, que la façade des immeubles soit tenue en bon état de propreté.
Bon à savoir : renseignez-vous auprès de la commune de situation de l'immeuble pour savoir si votre copropriété est concernée par cette obligation.
Obligation de ravalement tous les 10 ans
Les travaux nécessaires doivent être réalisés au moins une fois tous les 10 ans, sur l'injonction faite par la mairie au propriétaire de l'immeuble. Les travaux doivent normalement être entrepris dans les 6 mois de l'injonction faite au syndicat des copropriétaires. S'ils ne sont pas entrepris dans les 6 mois, le maire prend un arrêté pour prescrire les travaux de ravalement.
Arrêté prescrivant le ravalement
Le maire de la commune notifie l'arrêté au syndic qui informe individuellement chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR. L'arrêté somme le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux dans un délai déterminé ne pouvant dépasser 1 an.
Exécution d'office des travaux de ravalement
Si le ravalement n'est pas effectué dans le délai imparti par l'arrêté, le maire peut demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de faire exécuter les travaux d'office, aux frais des copropriétaires.
Ravalement de façade de la copropriété : vote en assemblée générale
Dans une copropriété, la décision d'un ravalement de façade doit impérativement être votée lors d'une assemblée générale.
À noter que dans les petites copropriétés (5 lots au plus), les décisions (sauf celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes) peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, ou lors d’une réunion, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale (article 41-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu'issu de de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété).
La majorité requise pour décider du ravalement dépend de la nature et de l'importance des travaux envisagés :
- Le ravalement est destiné à assurer la propreté et la conservation de l'immeuble : il s'agit de travaux d'entretien qui doivent être votés à la majorité simple (art. 24 loi 10 juillet 1965).
- Le ravalement s'accompagne de travaux d'isolation, d'embellissement de la façade : il s'agit de travaux d'amélioration votés à la majorité absolue (art. 25 loi 10 juillet 1965).
- Le ravalement est imposé par la ville : il n'a pas à être décidé en assemblée générale puisqu'il est imposé. En revanche, les modalités de réalisation du ravalement doivent être décidées en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24.
Bon à savoir : dans les petites copropriétés, celles dans lesquelles le nombre de voix du syndicat est réparti entre deux copropriétaires, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a instauré à compter du 1er juin 2020 des règles particulières pour le calcul des majorités (article 41-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
À noter : l'exécution de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble d'une copropriété constitue un trouble manifestement illicite si elle n'a pas été réalisée avec l'autorisation de l'assemblée générale. Toutefois, une autorisation de travaux donnée à postériori par l'AG des copropriétaires produit les mêmes effets qu'une autorisation préalable et s'impose donc à tous dès lors qu'elle n'a pas été annulée. Cette solution s'applique même si l'autorisation de travaux porte atteinte aux droits d'autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-18.751).
Conditions d’application d'un ravalement de façade en copropriété
Selon le Code de l'urbanisme, que vous soyez dans une copropriété ou non, vos façades d'immeubles doivent être tenues en bon état de propreté.
Procédure
La loi n'indique pas de délai d'exécution spécifique, excepté pour Paris et certaines communes visées par un arrêté préfectoral où le ravalement est obligatoire tous les 10 ans. Quand un ravalement doit être effectué, le maire envoie une injonction au syndicat de copropriété.
Délais
Si les travaux de ravalement n'ont toujours pas été réalisés dans les 6 mois qui suivent cette injonction, le maire peut les imposer par le biais d'un arrêté.
Ce document administratif, délivré au syndicat de copropriété, le contraint à effectuer les travaux de ravalement dans un délai imparti ne pouvant être supérieur à 1 an. Ce délai de réalisation des travaux de ravalement n'est pas toujours imposé.
Exemple : si d'autres travaux sont plus urgents ou si les copropriétaires ne peuvent pas avancer les fonds nécessaires, la mairie peut faire preuve d'indulgence.
Exécution des travaux
Si les copropriétaires s'obstinent à ne pas voter les travaux à l'unanimité, le maire peut saisir le tribunal judiciaire pour les faire exécuter d'office. Les frais seront alors à la charge des copropriétaires.
Bon à savoir : l’arrêté municipal imposant une campagne de ravalement sur un immeuble est affiché directement en mairie. Pour connaître la liste des communes visées par un arrêté préfectoral, adressez-vous à la préfecture de département car elle n'apparaît pas sur Internet.
Financement du ravalement de façade par les copropriétaires
Recours à un crédit
Les travaux engendrés par un ravalement doublent voire triplent les charges de l’immeuble pendant quelques années. Débourser 3 000 à 6 000 € pour un ravalement oblige parfois certains copropriétaires à recourir au crédit. Chacun peut dénicher seul un financement sur mesure à un taux négocié auprès de sa banque.
L’éco-PTZ est aussi une option, notamment pour une isolation thermique de la façade. Sachez que le syndic peut proposer un prêt spécial pour ces travaux, accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Cette option est facultative et doit également être votée en assemblée générale, à l'unanimité.
Bon à savoir : certains prêteurs spécialisés proposent des conditions intéressantes : des taux bas, absence de garantie hypothécaire, des assurances décès bon marché et parfois pas de pénalités financières en cas de remboursement anticipé. En général, la durée du crédit va de 5 à 7 ans.
Subventions comme ressources
Des subventions peuvent vous être attribuées pour financer votre ravalement de façade. Adressez-vous à la direction départementale ou à un centre d’information sur l’habitat (ADIL) pour vous renseigner.
La mairie peut accorder aux syndicats de copropriété des subventions pour leur permettre d'effectuer les travaux relatifs au ravalement de façade. Profitez donc des éventuelles aides municipales, de ou de votre région pour ce type de travaux. Le syndic doit être au courant, adressez-vous à lui.
Bon à savoir : il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs, autrement dit celui qui ne paie pas ne met pas en péril les autres, ni la copropriété.