Le ravalement de façade d’un immeuble en copropriété est une obligation légale. Il contribue à l’harmonie de l’environnement urbain et participe donc à la valorisation du patrimoine.
Le cadre légal du ravalement obligatoire
Inscrits dans le Code de la construction et de l’habitation, les travaux de ravalement de façade sont obligatoires dans certaines communes françaises.
Les obligations réglementaires
L’article L. 132-1 du Code de la construction et de l’habitation impose que la façade des immeubles soit tenue en bon état de propreté. Pour autant, l’obligation de mise en œuvre d’un ravalement de façade ne s’applique pas sur tout le territoire.
- Obligation de ravalement de façades : dans Paris et certaines communes concernées par un arrêté préfectoral (Nantes, Lyon, etc.). Dans ce cas, le maire de la commune notifie l’arrêté au syndic qui informe individuellement chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR.
- Pas d’obligation de ravalement de façades : toutes les communes sans arrêté préfectoral. Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si votre copropriété est concernée par cette obligation.
Les délais et fréquences imposés
Pour les immeubles soumis à une obligation de travaux, le ravalement de façade doit être réalisé au moins une fois tous les 10 ans. Sinon, ces travaux doivent être entrepris dans les 6 mois de l’injonction faite au syndicat des copropriétaires.
Les sanctions en cas de non-respect
Si le ravalement de façade de la copropriété n’est pas effectué dans le délai imparti par l’arrêté, le maire peut demander au président du tribunal judiciaire l’autorisation de faire exécuter les travaux d’office, aux frais des copropriétaires. Sanction qui peut être alourdie par une amende de 3 750 €.
La mise en œuvre du ravalement de façade
Avant de choisir les entreprises qui interviendront sur le chantier, la décision doit être votée par l’ensemble des copropriétaires.
La procédure de décision en assemblée
Au sein d’une copropriété, la décision d’un ravalement de façade doit impérativement être votée lors d’une assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature et de l’importance des travaux de ravalement de façade envisagés.
| Type de ravalement | Procédure de décision |
| Destiné à assurer la propreté et la conservation de l’immeuble | Vote à la majorité simple |
| Accompagné de travaux d’isolation, d’embellissement de la façade | Vote à la majorité absolue |
| Imposé par la ville | Vote à la majorité simple (uniquement pour les modalités des travaux) |
Le choix des entreprises
Choisir un façadier ravaleur ? Un travail effectué par le syndic et validé par les copropriétés. Chacun a son rôle à jouer :
- Les copropriétaires établissent les exigences pour les travaux.
- Le syndic demande des devis auprès de plusieurs entreprises et propose une sélection lors de l’assemblée générale.
- Les copropriétaires étudient et votent les propositions. Coût des travaux, expertise et qualifications de l’entreprise, qualité des solutions techniques, ITE (isolation technique par l’extérieur) : tous ces critères rentrent en compte dans leur décision finale.
Le rôle du syndic et du conseil syndical
Dans son rôle de gestionnaire et de conservateur de l’immeuble, le syndic de copropriété a aussi pour responsabilité d’organiser le ravalement de façade. Parmi ses missions, il doit :
- en amont des travaux : informer les copropriétaires, organiser l’assemblée générale, préparer le budget prévisionnel, trouver des modalités de financement, mettre en concurrence les entreprises.
- pendant les travaux : coordonner les prestataires et assurer le suivi des travaux.
- après les travaux : valider la conformité des travaux et activer la garantie décennale.
Le financement des travaux
Le chantier est validé par les copropriétaires. Mais comment le financer ?
L’estimation des coûts du ravalement de façade
Un état des lieux de votre immeuble vous aidera à estimer la facture. Plus le bâtiment est grand, ancien et vétuste, plus le montant risque d’être élevé.
Pour des petits immeubles, le prix d’un ravalement de façade débute à 20 000 €. Le prix peut grimper à 50 000 € voire 100 000 € pour les grands ensembles immobiliers !
La répartition des charges
Une telle somme s’anticipe. Elle est partagée entre tous les copropriétaires, selon leurs tantièmes. En moyenne, le coût par copropriétaire s’étend de 2 000 et 8 000 €.
Si les travaux ne prennent que quelques mois, le paiement peut s’étaler sur plusieurs années. Ne soyez pas surpris si vos charges de copropriété doublent ou triplent sur cette période.
Les provisions et appels de fonds
Toute copropriété dispose d’un fonds travaux. Cette réserve d’argent obligatoire permet d’anticiper les travaux coûteux, catégorie dans laquelle rentre le ravalement de façade. Alimenté par les cotisations annuelles des copropriétaires (déterminées en fonction de leurs tantièmes), ce fonds n’est pas le seul moyen de financer ces travaux.
En effet, la copropriété peut aussi envisager un appel de fonds pour travaux. En d’autres termes, le syndic demande, en plus des charges courantes, des versements complémentaires aux copropriétaires pour financer l’opération, en fonction de leurs quotes-parts.
Les aides et subventions disponibles
MaPrimeRénov’ Copropriétés, prime énergie CEE, éco-PTZ : autant de dispositifs qui aident les copropriétés à financer leurs projets de rénovation énergétique.
Les dispositifs d’aide existants et conditions d’obtention
MaPrimeRénov’ Copropriétés
Pour être éligible au dispositif phare de la rénovation énergétique, l’amélioration énergétique du bâtiment doit être supérieure ou égale à 35 %. L’isolation thermique par l’extérieur (ITE), souvent proposée dans les devis de ravalement de façade, atteint rarement ce seuil à elle seule.
La solution ? Coupler l’ITE avec d’autres projets de rénovation énergétique (isolation des fenêtres, installation d’une chaudière collective performante, etc.). En plus de renforcer la performance énergétique du bâtiment, la copropriété peut bénéficier d’une aide équivalente à 30 ou 45 % du montant des travaux, plafonnée à 25 000 € par logement.
La prime énergie CEE
Vote de l’assemblée générale des copropriétaires, isolation thermique et intervention d’un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement) : ce sont les conditions pour que ces travaux soient éligibles à la prime énergie CEE.
L’éco-PTZ copropriétés
Accessible à tous les copropriétaires, l’éco-PTZ est une option que votre syndic peut envisager pour une isolation thermique de la façade. Le montant varie selon le nombre de travaux réalisés.
| Type de rénovation | Nombre de travaux | Montant |
| Ponctuelle | 1 | 15 000 € |
| 2 | 25 000 € | |
| 3 ou plus | 30 000 € | |
| Globale | Plusieurs | 50 000 € |
Des subventions comme ressources
Des subventions municipales ou régionales peuvent vous être attribuées pour financer votre ravalement de façade. Renseignez-vous auprès de votre mairie, de la direction départementale ou d’un centre d’information sur l’habitat (ADIL).
Les démarches à effectuer
- MaPrimeRénov’ Copropriétés : après le vote en assemblée, le syndic de copropriété doit déposer un dossier sur le site de l’Anah
- Éco-PTZ Copropriétés : le syndic de copropriété adresse une demande à un établissement de crédit conventionné.
En conclusion, obligatoire à Paris et dans d’autres communes, le ravalement de façades doit être réalisé tous les 10 ans. Prix de l’opération : à partir de 20 000 €. Le syndic de copropriété et les propriétaires travaillent de concert pour mener à bien ces travaux et les financer.