Toutes les décisions relatives à la copropriété d’un immeuble sont prises par les copropriétaires, lors de l’assemblée générale à laquelle ils sont convoqués chaque année. En fonction de la nature et de l’importance des décisions, le vote peut s’effectuer à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou à l’unanimité.
Le vote à la double majorité est requis pour les décisions importantes qui affectent la vie de la copropriété. Explications.
Le principe de la double majorité
Régi par la loi du 10 juillet 1965, le vote à la double majorité s’appuie sur un calcul spécifique pour adopter des décisions en assemblée générale.
La définition juridique précise
Le vote à la double majorité est régi par l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il s’agit d’un vote, par la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires.
Les conditions de calcul des voix
Voici quel est le mode de calcul des voix :
- la majorité en nombre de copropriétaires : il faut comptabiliser l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, et pas uniquement ceux présents ou représentés à l’assemblée générale ;
- cette majorité des propriétaires doit représenter au moins 2/3 des millièmes de la copropriété.
Les décisions soumises à double majorité
La loi ALUR du 24 mars 2014 a assoupli les règles de vote et allégé les règles de majorité. Certaines décisions qui nécessitaient auparavant un vote à la double majorité requièrent dorénavant uniquement la majorité absolue de l’article 25.
Les cas d’application légaux
Sont votés à la double majorité de l’article 26 :
- les actes d’acquisition immobilières et la souscription d’un emprunt au bénéfice du syndic des copropriétaires ;
- la vente de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci ;
- les actes de disposition qui ne résultent pas d’obligations légales ou réglementaires ;
- la modification ou l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
- la décision de ne pas instituer de Conseil syndical (art. 21) ;
- la décision de retrait d’une union de syndicat dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipements communs et la gestion de services d’intérêt commun (art. 29) ;
- la décision relative à la création ou à la suppression des services non individualisables (art. 41-1) ;
- la modification du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées à des services spécifiques individualisables (art. 41-5).
Les spécificités par type de décision
La nature du vote dépend du type de décision.
Par exemple, la suppression du poste de concierge ou de gardien est votée à la double majorité. Toutefois, si en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du poste de concierge porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, le vote à l’unanimité est requis.
La distinction avec les autres règles de vote
D’autres règles de vote s’appliquent selon les sujets traités en assemblée générale de copropriété.
La comparaison avec la majorité simple
Le vote à la majorité simple est régi par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Les décisions sont prises lorsque la majorité des copropriétaires a donné son accord.
La différence avec l’unanimité
Dans le cas d’un vote à l’unanimité, tous les propriétaires doivent donner leur accord. Cela concerne des décisions lourdes, comme la vente de parties communes.
Les particularités de chaque régime
Au-delà du nombre de voix nécessaires, une différence réside dans les types de majorités pour prendre en compte les votes.
Par exemple, les abstentionnistes ne sont pas comptés pour un vote à la majorité simple ou à l’unanimité. En revanche, les absents sont comptabilisés lors d’un vote à la majorité absolue ou à la double majorité.
Les implications pratiques du vote
La prise de décision est plus complexe avec la double majorité. Toutefois, grâce à l’ordonnance du 30 octobre 2019, un deuxième vote simplifié peut être effectué.
Les conséquences pour la copropriété
Les votes à la double majorité engendrent un risque plus élevé de blocage. En effet, les propriétaires doivent être massivement d’accord pour approuver une décision au sein de la copropriété. Toutefois, cela concerne des décisions lourdes et peu fréquentes dans une copropriété.
Les recours en cas de blocage
Lorsque la double majorité est complexe à obtenir, un second vote peut se dérouler, à condition que la résolution recueille, lors du 1er scrutin :
- l’accord de 50 % des copropriétaires ;
- et au moins 1/3 des voix.
Dans ce cas, les copropriétaires votent à la majorité absolue lors d’un nouveau scrutin. Cela évite de bloquer les décisions de la copropriété.
Le copropriétaire doit alors intenter une action contre le syndicat des copropriétaires. Il doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble. L’action doit être introduite dans un délai de 2 mois à compter de la notification par le syndic du procès-verbal d’assemblée générale.
La sécurisation des décisions
Le vote à la double majorité vise à recueillir le plus grand nombre de voix possibles de la part des membres de la copropriété. Il prend en considération les copropriétaires présents, représentés et absents détenant les 2/3 des tantièmes. Certaines décisions impactent par exemple les tantièmes de copropriété. C’est pourquoi un vote qui nécessite plus de voix sécurise les copropriétaires en cas de changement au sein de la copropriété.
En conclusion, la double majorité en assemblée générale se révèle plus exigeante comparée à la majorité simple ou absolue. Les résolutions concernées ne peuvent être prises qu’avec la majorité des 2/3 des voix et la majorité des copropriétaires. Il s’agit des décisions les plus importantes d’une copropriété, par exemple une acquisition immobilière ou encore la modification d’un règlement de copropriété.