Dans les copropriétés, la réalisation de travaux sur les parties communes des immeubles doit préalablement être décidée par les copropriétaires, en assemblée générale (AG). Seules quelques exceptions autorisent le syndic à agir sans l’accord des copropriétaires.
Définition et cadre légal des travaux urgents
La loi ne définit pas précisément ce que sont les travaux urgents de copropriété. Elle précise seulement que ce sont des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Ce ne sont donc pas des travaux de rénovation ordinaires. La jurisprudence et le droit de la copropriété ont établi plusieurs critères pour cerner les « travaux urgents ».
Caractérisation des travaux urgents
Sont jugés comme « travaux urgents » en droit de la copropriété :
- la réparation ou le remplacement d’une chaudière collective ;
- les travaux dont la réalisation permettent de remédier à de graves problèmes de chauffage ;
- la réparation de l’étanchéité d’une toiture terrasse ;
- la rupture des canalisations communes de la copropriété ;
- la réparation d’un mur séparatif qui s’écroule.
Il y a donc urgence quand la salubrité, la solidité de l’immeuble, la sécurité des biens et des personnes sont en jeu.
Le cadre juridique applicable
La réalisation des travaux urgents de copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Voici les principaux acteurs intervenant dans la mise en œuvre des travaux urgents :
- le syndic : c’est le premier responsable en cas d’urgence. Le syndic dispose de pouvoirs plus étendus pour faire réaliser des travaux urgents et ceci sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il évalue rapidement la situation et prend les décisions qui s’imposent ;
- le conseil syndical : son intervention n’est pas indispensable. Son rôle ? Assister le syndic dans l’évaluation, voire dans la gestion de l’urgence ;
- les copropriétaires : chaque copropriétaire doit signaler rapidement toute anomalie urgente constatée dans son appartement. Il doit aussi faciliter l’accès à l’appartement et contribuer au financement des travaux.
Rôle et obligations du syndic
Les pouvoirs exceptionnels du syndic
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
En dehors de ce cas, si les travaux ne sont pas justifiés par la sauvegarde de l’immeuble, le syndic ne peut pas faire exécuter de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic doit donc apprécier le caractère urgent ou non.
Les responsabilités et risques pour le syndic
La responsabilité du syndic est engagée :
- s’il n’entreprend pas les travaux de sa propre initiative alors que la sauvegarde de l’immeuble l’exige ;
- au contraire, s’il fait réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale alors que la sauvegarde de l’immeuble n’est pas en jeu.
Procédures et démarches en cas de travaux urgents
Il y a plusieurs démarches à effectuer par le syndic en cas de travaux urgents de copropriété.
Les actions immédiates
Si les travaux sont effectivement urgents, le syndic peut solliciter rapidement des devis auprès de professionnels puis faire réaliser les travaux sans attendre la réunion de l’assemblée générale. L’objectif, c’est la sécurisation des lieux (l’appartement concerné ou l’immeuble).
Cela ne le dispense toutefois pas des formalités administratives.
Le processus administratif
En effet, en application de l’article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic a l’obligation :
- d’informer chaque copropriétaire de l’exécution des travaux (courrier, mail, affichage, avis dans les boîtes aux lettres, etc.) ;
- de convoquer immédiatement une assemblée générale.
L’engagement des travaux est donc suivi d’une information détaillée aux copropriétaires qui régulariseront les décisions prises lors d’un vote à la prochaine assemblée générale (AG).
La gestion des aspects financiers
En vue de l’ouverture du chantier et de son approvisionnement, le syndic peut demander aux copropriétaires, sans que l’AG l’y autorise préalablement, le versement d’une provision. Il a l’obligation de demander d’abord l’avis du conseil syndical (s’il en existe un).
La provision ne peut être supérieure à 1/3 du montant du devis estimatif des travaux.
Le syndic ne pourra ensuite demander de nouvelles provisions aux copropriétaires que si l’AG qu’il a convoquée l’autorise, à la majorité, à appeler de nouvelles provisions.
Exceptionnellement, en cas de travaux urgents, l’assemblée générale peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur les fonds de travaux au financement des travaux urgents (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Pour le syndic comme pour les copropriétaires, effectuer des travaux dans l’urgence présente des risques. Le syndic n’a, en effet, pas toujours le temps de faire jouer la concurrence et de bien comparer les devis. Il peut donc être lésé financièrement et, par là même, léser les copropriétaires. Ces derniers peuvent se retourner contre lui.
Gestion des relations et des litiges
La communication avec les copropriétaires
Le syndic doit veiller à l’information préalable des copropriétaires avant d’engager les travaux urgents. Cette formalité est indispensable pour la suite de la procédure. L’assemblée générale peut s’opposer à approvisionner les comptes si les copropriétaires n’ont pas été préalablement avisés. La responsabilité du syndic peut alors être engagée.
Il n’est pas rare que des copropriétaires contestent la mise en œuvre ou le caractère urgent de certains travaux qu’ils étaient contraints de financer. En cas d’opposition, le premier arbitre sera l’assemblée générale.
Le traitement des conflits
En cas de conflit, deux solutions s’offrent au syndic :
- la voie de la médiation : un tiers neutre, le médiateur, aide les parties à trouver un accord. Il facilite la communication et la négociation. En cas d’accord, un procès-verbal est rédigé et signé des parties.
- le recours judiciaire : en cas d’échec de la médiation, le syndic se tourne vers les tribunaux.
En conclusion, lorsque la sauvegarde de l’immeuble en copropriété l’impose, le syndic doit engager des travaux urgents sans attendre la tenue de l’AG. Il documente l’urgence constatée, en informe au préalable les copropriétaires et, exceptionnellement, fait exécuter les travaux. Sa décision sera validée par l’AG a posteriori.