L’abus de majorité existe aussi dans le cadre d’une copropriété ! Dans un immeuble en copropriété, les décisions se prennent généralement via des votes en assemblée générale. Un abus de ce type peut engendrer des conflits majeurs et remettre en cause la bonne gestion de l’immeuble…
Vous habitez en copropriété, mais ne disposez que d’un faible poids décisionnel à faire valoir en assemblée générale, en raison de vos tantièmes ? Systématiquement, d’autres copropriétaires majoritaires imposent leur loi ? Le point sur vos recours en cas d’abus de majorité.
La notion d’abus de majorité en copropriété
L’abus de majorité est une notion essentiellement construite par la jurisprudence pour réprimer une situation de fait.
Définition juridique de l’abus de majorité
Dans le droit français, l’abus de majorité désigne l’utilisation, par la majorité, de son influence en assemblée générale pour favoriser ses intérêts personnels ou commerciaux exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l’intérêt général (Cour d’appel de Paris, 14 mai 1966, Cour de Cassation, Cass. Civ. 3 11 janvier 1984).
Pour que la notion soit retenue par un juge, l’abus de majorité doit être caractérisé, par :
- une décision prise contre l’intérêt collectif ;
- un préjudice subi par les copropriétaires minoritaires.
En pratique, tout se déroule lors de l’assemblée générale de la copropriété, qu’elle soit annuelle ou extraordinaire.
Les manifestations concrètes de l’abus de majorité
Il existe deux types de situations :
- Soit la majorité porte des demandes en sa faveur à l’ordre du jour de l’assemblée (autorisation de travaux, droits particuliers) qu’elle est certaine d’obtenir eu égard à son poids (Cour d’appel de Paris ; 26 mai 1995 : décision de financement par les fonds du syndicat des frais de restauration exposés par certains copropriétaires membres du conseil syndical, et ce sans aucun intérêt pour les autres).
- Soit la majorité refuse de voter ou s’oppose systématiquement à la réalisation de travaux nécessaires ou à des mesures essentielles pour la vie en copropriété, empêchant leur adoption (Cour d’appel de Paris, 10 décembre 1979 : affaire dans laquelle les travaux s’avéraient indispensables).
Souvent, la décision prise du fait de l’abus conduit à une rupture d’égalité entre copropriétaires (Cass. Civ. 3, 11 mai 2006 : sur une décision de l’assemblée générale autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés).
L’abus de majorité est souvent difficile à déceler et à caractériser. Sa définition est donc variable, d’une décision de jurisprudence à une autre.
Le rôle préventif des syndicats de copropriété
Le syndicat de copropriété supervise les décisions prises en assemblée générale. Il veille à ce que chaque résolution serve l’intérêt général. Pour éviter les conflits, il a l’obligation de transparence envers les copropriétaires. Tous les documents nécessaires à une bonne information des copropriétaires doivent être mis à leur disposition.
Pour prévenir les abus de majorité, le syndicat de copropriété emploie des outils de prévention et d’anticipation. Il s’agit :
- d’audits réguliers. Le syndicat peut faire appel à un avocat ou un expert immobilier pour évaluer la conformité des décisions prises ;
- la définition de règles claires pour encadrer les prises de décision ;
- la sensibilisation des copropriétaires sur leurs droits et obligations.
Les recours face aux abus de majorité
Quand la prévention échoue, il existe des solutions pour contester et rectifier les décisions abusives.
Les solutions amiables
La résolution amiable peut passer par :
- une négociation impliquant un médiateur pour trouver un terrain d’entente ;
- un arbitrage par un comité mis en place pour traiter ce type de problème.
Les recours contentieux
La procédure à suivre est simple : celle de la contestation d’assemblée générale. En tant que copropriétaire, il convient :
- d’attendre la réception du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse ;
- d’engager une action en abus de majorité devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
Le délai et les conditions de contestation
Une telle action doit nécessairement intervenir suivant un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal d’assemblée générale sous peine de forclusion (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’intervention d’un avocat est nécessaire devant le Tribunal de grande instance.
Le régime de sanctions
Les sanctions appliquées visent à corriger les abus de majorité et garantir une gestion équitable au sein de la copropriété.
Les sanctions juridiques directes
Une action conjointe, menée par plusieurs copropriétaires, est possible. Vous devrez rapporter la preuve de l’abus de majorité commis.
Si tel est le cas, le juge pourra prononcer la nullité soit de la résolution votée, soit de l’assemblée générale, selon les faits et la demande qui lui est faite.
Les mesures correctives prononcées
Des dommages et intérêts peuvent être octroyés en fonction du préjudice subi, outre le remboursement des frais de justice.
En conclusion, lorsqu’il est constaté, l’abus de majorité peut se résoudre à l’amiable avant de recourir à une juridiction. Des sanctions peuvent alors être appliquées pour rétablir l’équilibre. L’implication du syndicat de copropriété contribue à anticiper ces situations et les éviter.
Pour aller plus loin :
- Copropriété et action en nullité.
- Calculer le nombre de voix d’un copropriétaire avec l’aide de notre fiche pratique.
- Que faire face à un copropriétaire majoritaire ?