Abus de majorité

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Vous habitez en copropriété mais vous ne disposez que d'un petit nombre de voix à faire valoir en assemblée générale, eu égard à vos tantièmes ?

Systématiquement, d'autres copropriétaires majoritaires imposent leur loi. Le point sur vos recours en cas d'abus de majorité.

Comment se manifeste l'abus de majorité ?

L'abus de majorité est une notion essentiellement construite par la jurisprudence pour réprimer une situation de fait.

Il s'agit de l'utilisation, par la majorité, de ses voix en assemblée générale, de manière à favoriser ses intérêts exclusifs au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général (Cour d'appel de Paris, 14 mai 1966, Cour de Cassation, Cass. Civ. 3  11 janvier 1984).

En pratique, tout se déroule lors de l'assemblée générale de la copropriété, qu'elle soit annuelle ou extraordinaire.

On peut relever deux types de situations :

  • Soit, la majorité porte des demandes à l'ordre du jour de l'assemblée, en sa faveur (autorisation de travaux, droits particuliers) qu'elle est certaine d'obtenir eu égard à son poids (Cour d'appel de Paris ; 26 mai 1995 : voir par exemple cette décision de financement par les fonds du syndicat des frais de restauration exposés par certains copropriétaires membres du conseil syndical, et ce sans aucun intérêt pour les autres).
  • Soit la majorité refuse de voter ou s'oppose systématiquement à la réalisation de travaux nécessaires ou à des mesures essentielles pour la vie en copropriété, empêchant leur adoption (Cour d'appel de Paris, 10 décembre 1979 : affaire dans laquelle les travaux s'avéraient indispensables).

Souvent, la décision prise du fait de l'abus conduit à une rupture d'égalité entre copropriétaires (Cass. Civ. 3, 11 mai 2006 : sur une décision de l'assemblée générale autorisant certains copropriétaires à occuper des emplacements de stationnement sans contrepartie pour les copropriétaires lésés).

Bon à savoir : selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 " Chaque copropriétaire dispose du nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétairepossède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires". Ainsi, en pratique, un seul majoritaire ne peut pas "dicter" sa loi.

L'abus de majorité est souvent difficile à déceler et à caractériser. Sa définition est donc variable, d'une décision de jurisprudence à une autre.

Recours face aux abus de majorité

La procédure à suivre est simple : celle de la contestation d'assemblée générale. En tant que copropriétaire, il convient :

  • d'attendre la réception du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse ;
  • d'engager une action en abus de majorité devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.

Bon à savoir : une telle action doit nécessairement intervenir suivant un délai de deux mois à compter de la réception du procès verbal d'assemblée générale sous peine de forclusion (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L'intervention d'un avocat est nécessaire devant le Tribunal de grande instance.

Abus de majorité : sanctions

Une action conjointe, menée par plusieurs copropriétaires est possible. Vous devrez rapporter la preuve de l'abus de majorité commis.

Si tel est le cas, le juge pourra prononcer la nulllité soit de la résolution votée, soit de l'assemblée générale, selon les faits et la demande qui lui est faite.

Des dommages et intérêts peuvent être octroyés en fonction du préjudice subi, outre le remboursement des frais de justice.

Bon à savoir : il est conseillé de vous rapprocher de votre avocat et de le consulter sur les chances de succès de votre affaire dès la fin de l'assemblée générale, en fonction de ce qui aura été ou non voté. À défaut d'avocat, il vous est possible de rencontrer un professionnel du droit via le système de permanences d'accès au droit.

Pour aller plus loin :

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