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Certains copropriétaires profitent parfois d'un jardin à usage privatif. Néanmoins, il est essentiel d'appréhender les notions de partie commune et de partie privative qui figurent dans le règlement de copropriété. Le point dans cet article.
Le cadre juridique des jardins privatifs
Le statut juridique d’un jardin privatif dépend du règlement de copropriété et du droit de jouissance attaché.
Le statut dans le règlement de copropriété
Les parties privatives sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire. La loi du 10 juillet 1965, à l'art. 2, énumère les parties communes et donne une définition de la partie privative : « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; il est alors le seul à pouvoir l’utiliser et peut y effectuer de légers aménagements ».
La distinction se fait :
- soit dans le règlement de copropriété ;
- soit par comparaison avec les éléments communs.
Bon à savoir : une fois cette distinction faite, il n'est plus envisageable de revenir dessus, sauf par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.
Les limites du droit de jouissance et les restrictions d'usage
Le droit de jouissance n'est pas un droit de propriété.
Souvent associé à l’usufruit, il désigne l'action d’utiliser un bien. Temporaire ou permanent, il peut se dissocier du droit de propriété.
Ce droit peut être attaché à un lot ou à un copropriétaire. Il figure dans le règlement de copropriété ou est accordé par les autres copropriétaires.
Toutefois, il présente des limites : l’utilisation faite du jardin doit respecter l’intégrité de l’immeuble et la tranquillité des autres résidents. Il n’est pas non plus possible d’utiliser cet espace comme bon vous semble. Par exemple, il est généralement interdit d’y exercer une activité commerciale.
Bon à savoir : la remise en cause d'un droit de jouissance exclusif est impossible sans l'accord de son bénéficiaire. Le juge, en cas de litige, détermine les conditions d’usage privatives.
À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour pouvoir écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).
Les obligations d'entretien et d'usage
Profiter de l’espace d’un jardin privatif implique des responsabilités, particulièrement en matière d’entretien de la partie privative et de respect des règles de copropriété.
La responsabilité du copropriétaire
Pour ne pas porter de préjudices à la copropriété, l’usage du jardin privatif ne doit pas nuire à la destination de l'immeuble. Le résident doit ainsi :
- tondre la pelouse ;
- tailler les haies ;
- arroser les plantes ;
- entretenir les installations existantes.
Un jardin mal entretenu peut porter atteinte à l’esthétique du logement ou même causer un dommage comme la chute d’un arbre sur un véhicule. Cela engage la responsabilité du copropriétaire.
Les règles de bon voisinage et les charges liées au jardin
Limiter les nuisances dans le jardin privatif et veiller à ce que cet espace extérieur ne gêne pas les autres habitants est indispensable pour l’harmonie entre voisins. Les charges liées à cet espace peuvent être individuelles ou partagées, en fonction du règlement de copropriété. L’arrosage, l’éclairage et l’entretien engendrent des frais supplémentaires.
Les aménagements autorisés et interdits
Les petites installations sont possibles sans autorisation, néanmoins la réalisation de travaux nécessite l'accord des autres copropriétaires.
Les travaux soumis à autorisation
Entreprendre des travaux dans un jardin privatif dont vous avez la jouissance requiert l'accord des copropriétaires en assemblée générale. La majorité nécessaire varie selon leur nature.
Ainsi, la majorité de l'article 25 est nécessaire pour des travaux de construction légère tels que :
- abri de jardin ;
- couverture de terrasse ;
- pergola.
Bon à savoir : Un propriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un jardin, partie commune de l’immeuble, ne peut pas édifier un cabanon sur ce jardin sans avoir obtenu au préalable l’autorisation des copropriétaires (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-24.676).
La majorité de l'article 26 est nécessaire pour des travaux de constructions permanentes, qui modifient en profondeur les parties communes de l’immeuble, tels que :
- construction d'une véranda ;
- création d'une terrasse.
Les installations permises de plein droit
Vous pouvez librement :
- jardiner ;
- installer des pots et des bacs à fleurs, ou petites plantations ;
- installer du mobilier de jardin ;
- faire des barbecues (si la copropriété l'autorise) ;
- installer un bac à sable.
Les modifications structurelles
Un jardin privatif apporte une réelle plus-value à votre appartement au sein d'une copropriété. Il est important de pouvoir en user sans causer de troubles au voisinage, ni apporter des modifications entraînant une modification de l'immeuble. Par exemple, construire une terrasse ou un mur exige la validation de l’assemblée générale.
La gestion des litiges et contentieux
Les jardins privatifs en copropriété peuvent provoquer des conflits. Voici comment procéder en cas de problème concernant leur usage.
Les troubles de jouissance
Les troubles de jouissance concernent les nuisances causées par les utilisateurs dans l’usage de leur jardin privatif. Cela peut inclure :
- des nuisances sonores : barbecue, musique forte, animaux bruyants ;
- des odeurs dérangeantes dans l’espace privé ;
- l’empiètement sur les parties communes ;
- l’usage abusif de l’espace par le voisin ;
- les plantations envahissantes
- des atteintes à l’esthétique de l’immeuble.
Les recours possibles
Lorsqu’un copropriétaire abuse de son droit de jouissance privative, une mise en demeure peut lui être envoyée après constat par le syndic.
Les copropriétaires peuvent se réunir en assemblée générale extraordinaire pour décider des mesures à prendre pour faire cesser le trouble.
En dernier recours, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à agir en justice en réparation du préjudice subi.
Les solutions amiables
Avant d’envisager un règlement juridique, mieux vaut opter pour :
- la conciliation ;
- la médiation.
Un médiateur ou un conciliateur compétent apportera les informations et conseils nécessaires pour éclairer les copropriétaires. Un accord après vote peut être conclu entre les parties pour redéfinir les conditions d’usage du jardin, en tenant compte des spécificités de la copropriété.
En conclusion, l’usage du jardin privatif en copropriété doit respecter les règles de bon voisinage. Le copropriétaire qui bénéficie d’une utilisation exclusive de sa partie privative se doit de l’entretenir et d’effectuer uniquement des travaux autorisés.
Pour en savoir plus :
- C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes.
- Lorsque vous souhaitez agrandir les parties privatives de votre lot de copropriété, vous pouvez acheter une parcelle des parties communes.
- La mitoyenneté est une forme de copropriété source de nombreux conflits de voisinage, d'autant qu'il n'est pas toujours aisé de déterminer le caractère mitoyen d'une séparation.