Au sein d’une copropriété, lors des votes, chaque copropriétaire dispose d’un certain nombre de voix en fonction de critères précisés au règlement de copropriété, comme la surface dont il dispose. Si le principe « un homme, une voix » ne s’applique pas, un unique copropriétaire ne peut cependant pas détenir la majorité ! Par ailleurs, il n’est pas nécessaire de posséder la majorité pour contester une décision de l’assemblée générale. Voici comment calculer le nombre de voix que vous détenez en tant que copropriétaire.
Définition et importance du calcul des voix en copropriété
Calculer les voix dans un immeuble en copropriété est indispensable pour connaître l’impact de chaque vote sur les décisions en assemblée générale (travaux, charges de copropriété, sécurité de l’immeuble, etc.).
Pourquoi le calcul des voix est essentiel en copropriété ?
En matière de copropriété, chaque propriétaire influe sur les votes, avec une importance plus ou moins importante selon le nombre de voix détenues. Par exemple, un propriétaire qui dispose de 40 % des voix pourrait engendrer des blocages s’il n’est pas en accord avec les autres votants.
Attention toutefois à l’abus de majorité lors des votes : les propriétaires avec un nombre de voix important ne doivent pas prendre des décisions dans leur seul intérêt au détriment des autres copropriétaires.
Les différentes majorités requises en assemblée générale
Les résolutions mises à l’ordre du jour en assemblée générale font l’objet d’un vote. Les règles du vote diffèrent selon l’importance des décisions prises, d’après les conditions fixées par les articles de la loi du 10 juillet 1965.
- la majorité simple – article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des tantièmes exprimés est nécessaire pour voter les résolutions. L’abstention n’est pas prise en compte. Une résolution est adoptée si le nombre de votes « pour » dépasse les votes « contre ».
- la majorité absolue – article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : cette fois les tantièmes des copropriétaires présents, absents et représentés sont comptabilisés. La résolution est adoptée si plus de la moitié des voix est « pour ». Si un projet recueille au moins un tiers des voix, la résolution est soumise à un deuxième vote, lors de la même assemblée générale de copropriété. Ce vote se déroule cette fois à la majorité simple.
- la double majorité – article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la résolution est adoptée lorsque les copropriétaires présents, absents ou représentés détenant au moins deux tiers des voix votent « pour. » Si la moitié des membres du syndicat des copropriétaires - représentant au moins un tiers de toutes les voix – vote « pour », l’assemblée générale procède à un deuxième scrutin, cette fois à la majorité absolue.
- l’unanimité : pour les décisions les plus importantes concernant les parties communes (suppression d’un équipement collectif, du poste de concierge, etc.), tous les copropriétaires doivent voter pour. Toute abstention ou voix contre remet donc en question le vote.
Comment calculer ses voix en copropriété ?
Un état descriptif de division (ou EDD) vous permet de connaître le nombre de voix dont vous disposez en copropriété.
Rechercher sa quote-part
Tout lot de copropriété détient ce que l’on nomme une « quote-part », correspondant entre autres à la surface privative dont jouit son propriétaire.
Elle est fixe et consultable au sein de 2 documents différents :
- l’acte de vente que vous avez signé lors de votre achat et qui est consigné chez le notaire.
- le règlement de copropriété, que vous pouvez solliciter auprès du syndic.
Consultez ces documents et recherchez votre numéro de lot. Vous y verrez le nombre « millièmes » ou de « tantièmes » dont vous disposez.
Influence de la superficie des appartements sur les tantièmes
Le nombre de tantièmes dépend de plusieurs critères. La surface du lot représente l’essentiel du calcul. Il prend en compte les lots principaux, à savoir les appartements, mais aussi les lots annexes tels que les caves ou les garages.
En clair, plus la surface est élevée, plus vous avez de voix.
Calculer son nombre de voix en assemblée générale
Le principe de base est simple : 1 tantième ou 1 millième correspond à 1 voix.
Exemple :pour 10 millièmes, vous disposez de 10 voix.
Consultez le règlement de copropriété pour voir votre nombre total de millièmes ou de tantièmes (donc de voix).
Faites le calcul suivant :
(votre quote-part / nombre total de voix) x 100 = votre pourcentage.
Exemple : la copropriété inclut 200 millièmes et vous bénéficiez de 10 millièmes, cela donne : (10 / 200) x 100 = 5, vous détenez donc 5 % des voix de la copropriété.
Si vous possédez 5 %, vous paierez 5 % des charges communes.
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même lot en indivision, un mandataire commun les représente. Le droit de vote n’est pas divisible.
Cas particuliers dans le calcul des voix
Un copropriétaire ne peut pas être majoritaire. Si les lots que vous possédez vous procurent plus de la moitié des millièmes, votre quote-part est automatiquement ramenée à la somme des autres millièmes.
Exemple : si la copropriété inclut 200 millièmes et que vous possédez 110 millièmes, il reste donc 90 millièmes. Concernant la part de voix à laquelle vous avez droit, votre quote-part devient automatiquement équivalente au total du reste, soit 90 millièmes et donc 45 %.
Par ailleurs, les absents à l’assemblée générale peuvent donner leur pouvoir à d’autres copropriétaires. Deux solutions sont possibles :
- vous choisissez le copropriétaire à qui vous cédez votre pouvoir ;
- vous donnez votre pouvoir au syndic de copropriété.
Là encore, les règles de vote en copropriété prévoient des garde-fous. Le nombre de pouvoirs détenus par un copropriétaire ne peut pas être supérieur à 3. De plus, le cumul de ses tantièmes ajoutés à ceux détenus par le copropriétaire absent ne peut pas excéder 5 % des voix.
En conclusion, en copropriété, votre voix est importante. Comprendre comment le nombre de voix vous est attribué se révèle indispensable pour donner votre avis en assemblée générale, que vous soyez pour ou contre les résolutions à l’ordre du jour.