Copropriété : comment fonctionne un vote à l'unanimité ?

Lors de l'assemblée générale d'une copropriété, certaines décisions requièrent le vote à l'unanimité. Les décisions soumises à ce type de vote et sa mise en œuvre sont encadrées par la loi. Explications.

Comprendre le vote à l'unanimité

Les articles 24, 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 présentent les différentes majorités existant en copropriété, dont l’unanimité.

Définition juridique de l'unanimité en copropriété

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant les rapports en copropriété fixe trois types de majorité lors des votes en assemblée générale :

• l'article 24, pour la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.
• l'article 25, pour la majorité renforcée de l'ensemble des copropriétaires, donc des présents, absents ou représentés.
• l'article 26, pour soit une majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, soit l'unanimité, en nombre et en voix, présents, représentés et absents.

Différence avec la majorité absolue et la double majorité

Dans le cadre de la loi Élan, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 crée des « passerelles de majorités » pour permettre un second vote à une majorité moins contraignante et ainsi accélérer la prise de décisions :

• 1^ère passerelle : si une décision n'a pas pu être prise à la majorité absolue de l'article 25, elle peut être prise à la majorité simple de l'article 24 quand le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote ;
• 2^e passerelle : si une décision n'a pas pu être prise à la double majorité qualifiée de l'article 26, elle peut être prise à la majorité absolue de l'article 25 quand le projet a recueilli au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote.

Conditions et mise en œuvre

Pour une mise en œuvre conforme à la loi des règles relatives à l’unanimité, les cas d’absences ou d’empêchement sont strictement encadrés.

Les prérequis légaux

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel aux tantièmes que représentent ses lots au sein de la copropriété. Tout copropriétaire qui ne pourrait assister à l’assemblée a la capacité de donner une procuration.

Le déroulement du vote

Le résultat des votes de chaque résolution est consigné dans le procès-verbal. Celui-ci indique le nom et les tantièmes de chaque votant, qu’il soit pour, contre ou abstentionniste. Le PV est ensuite diffusé à l’ensemble des copropriétaires. Il n'existe pas d’anonymat en AG.

L'unanimité visée par l'article 26 de la loi est calculée sur tous les tantièmes de copropriété, et non pas seulement ceux des présents ou représentés lors de l'assemblée. Elle est donc très difficile à obtenir.

Décisions concernées

Les décisions qui doivent être prises à l’unanimité sont en principe prévues par la loi. Certaines dérogations existent.

Les cas imposés par la loi

Le vote unanime prévu par l'article 26 de la loi ne s'applique pas à tous les aspects de la gestion de la copropriété. Il n'est requis que pour les questions les plus importantes :

• les décisions qui imposent à un copropriétaire ou plusieurs une modification de la destination de leurs parties privatives ou les modalités de jouissance ;
• celles qui prévoient la vente de parties communes qu'il est nécessaire de conserver compte tenu de la destination de l'immeuble

Sont également soumises à la règle de l'unanimité, les décisions :

• d'installation ou d’enlèvement d'éléments d'équipement ou de service collectifs (la suppression des boîtes aux lettres, des sonnettes...) ;
• de modification de la répartition des charges de copropriété ;
• de souscription d'un emprunt collectif pour le compte du syndicat des copropriétaires ;
• de retrait du poste de gardien et la vente de la loge appartenant au syndicat des copropriétaires lorsque cela porte atteinte à la destination de l'immeuble.

Les situations particulières

Par dérogation à la règle de l'unanimité, l'assemblée peut, à la majorité simple ou renforcée, voter la souscription d'un crédit au nom du syndicat pour financer certains travaux votés :

• les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
• les travaux notifiés dans l'article L. 313-4-2 du Code de l'urbanisme ;
• les travaux rendus obligatoires en vertu de la loi, d’un règlement ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique ;
• les travaux de retrait des vide-ordures pour des raisons d'hygiène ;

les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

• les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, s’ils n’affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
• les travaux d’intérêt collectif sur toute partie privative de l’immeuble.

Impact et conséquences

Lorsque l’ensemble des résolutions inscrites à l’ordre du jour a été soumis aux votes, les questions diverses (ne donnant pas lieu à vote) sont évoquées. Ensuite, le Président lève la séance et signe, ainsi que le syndic et les scrutateurs, le PV. Des contestations surviennent parfois.

Gestion des situations complexes

Il n’est pas exclu que des contestations naissent après un vote à l’unanimité.

Les contestations possibles

Au motif du non-respect des procédures ou du caractère injustifié de la décision adoptée, le copropriétaire s’estimant lésé peut saisir le tribunal compétent.

Que faire si la résolution soumise au vote de l'assemblée générale relève de l'unanimité mais est adoptée à une majorité plus faible ?

• soit le syndic reconnaît son erreur et organise très rapidement une assemblée générale afin de voter à nouveau la résolution entachée de nullité à la bonne majorité.
• soit, à défaut d'accord, vous devez saisir le tribunal judiciaire d'un contentieux en contestation d'assemblée générale.

En tant que copropriétaire, il convient d'attendre la réception du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Une fois reçu, vous devrez assigner dans les 2 mois le syndicat des copropriétaires en nullité de la ou des résolutions. Vous pouvez agir conjointement avec d'autres copropriétaires.

Les conséquences d'un vote irrégulier

En cas de contestation des décisions votées, le juge pourra prononcer la nullité soit de la résolution votée, soit de l'assemblée générale. Le ou les requérants pourront réclamer des dommages et intérêts en fonction du préjudice subi, ainsi que le remboursement des frais de justice.

Les responsabilités engagées

S’il a voté en faveur de certaines décisions, un copropriétaire ne pourra pas demander l'annulation d'une assemblée générale au motif de l'irrégularité de sa convocation.

En conclusion, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Le vote à l’unanimité ne correspond pas toujours à l’accord de l’ensemble des copropriétaires : il existe des dérogations. En cas de contestation, le juge peut prononcer la nullité du procès-verbal.

Pour en savoir plus :

• Copropriété et action en nullité : comment ça marche ?
• En téléchargement gratuit : notre guide pratique de la copropriété.
• Assemblée générale de copropriété : quel est son rôle, quelles sont ses missions ?